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Governo aprova alterações aos regimes do arrendamento urbano

Conselho de Ministros

2-10-2014

O Conselho de Ministros aprovou um pacote legislativo que integra alterações aos vários regimes de arrendamento: Novo Regime de Arrendamento Urbano, Renda Apoiada e Renda Condicionada.

Além das alterações, já anunciadas, ao Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), foi também aprovado o Novo Regime de Renda Apoiada. Este diploma vem preencher a lacuna decorrente da ausência de um regime legal que atenda e regule as especificidades do arrendamento de fim social e dá resposta às muitas reclamações que contam mais de dez anos, entre elas as do Provedor de Justiça em 2008.

O regime jurídico da Renda Apoiada aplica-se às habitações detidas, a qualquer título, por entidades públicas - administração central, autarquias, entre outros - e que são arrendadas a quem não tem outra forma de garantir o direito à habitação.

A proposta agora apresentada regula, quer a atribuição de habitações, quer as condições do respetivo contrato de arrendamento celebrado, em que a renda depende sempre do rendimento e da composição do agregado familiar.

Quanto à atribuição de habitações, devem ser estabelecidos critérios preferenciais, nomeadamente para famílias monoparentais ou que integrem menores, pessoas portadoras de deficiência ou com idade superior a 65 anos, ou relativas a vítimas de violência doméstica.

Por outro lado, consagra-se um regime excecional de atribuição de habitações sem precedência de concurso para situações de necessidade habitacional urgente e ou temporária, como nos casos de vítimas de violência doméstica ou vítimas de desastres naturais e calamidades.

No que respeita ao cálculo da renda, o novo regime baseia-se numa taxa de esforço face ao rendimento do agregado familiar. É alargada a resposta que é dada às famílias, incluindo uma ponderação positiva aos agregados com filhos, que vai aumentando consoante o número de descendentes, como forma de incentivo à natalidade. Incluem-se ainda como fatores de diminuição do valor da renda a existência de pessoas a partir de 65 anos no agregado familiar.

De forma a promover a mobilidade, viabilizando a disponibilização do parque de habitação social para quem, em cada momento, dele precisa, estabelece-se um prazo de 10 anos, o qual pode ser prolongado por períodos sucessivos de dois anos, enquanto se mantiver a situação de dificuldade económica do agregado familiar.

A Renda Condicionada aplica-se a entidades que tenham recebido financiamentos públicos para a construção de habitações ou tenham adquirido essas habitações ao Estado ou a outras entidades públicas e visa garantir que nessas situações não haja margem para especulação, estando essas habitações sujeitas a uma renda máxima, no caso de serem arrendadas.

O novo regime de Renda Condicionada responde a uma exigência legal, que já data de 1990, de forma a que os imóveis sejam avaliados de acordo os critérios gerais, atualmente constantes do Código do IMI. Deste modo, o novo valor de renda proposto passa a considerar o valor patrimonial tributário definido no âmbito do IMI.

Foi também aprovado em Conselho de Ministros o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), que já havia merecido uma aprovação na generalidade, antes de serem promovidas as consultas obrigatórias à Associação Nacional de Municípios Portugueses e Regiões Autónomas.

As alterações destinam-se a ajustar alguns aspetos da reforma do arrendamento urbano, nomeadamente no que respeita à transição dos contratos mais antigos para o novo regime, em resultado da monitorização da aplicação da Lei realizada pela Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento Urbano.

São alterações que se refletem nos procedimentos previstos, mas que não deixam de ter consequências na situação jurídica das partes envolvidas, nomeadamente:

- quanto à informação exigível na comunicação realizada pelo senhorio para atualização de renda, no sentido de esclarecer o inquilino das consequências da ausência ou da extemporaneidade da sua resposta;

- quanto à limitação da comprovação anual dos rendimentos por parte dos arrendatários às situações em que tal seja solicitado pelo senhorio e em articulação com a liquidação anual dos impostos sobre o rendimento;

- quanto à exigência de prova do pagamento do imposto do selo relativo ao contrato de arrendamento, no procedimento especial de despejo;

- e quanto à possibilidade de o arrendatário reclamar da avaliação fiscal do locado.

Promove-se, ainda, um ajustamento na proteção dos arrendatários habitacionais, aumentando a proteção das pessoas com deficiência.

Atende-se também às especificidades do arrendamento não habitacional, reforçando o apoio às atividades económicas e emprego, ao alargar as entidades que beneficiam do regime de proteção previsto na lei e ao aumentar o prazo do contrato, após o período transitório e na falta de acordo das partes, de dois para três anos.

Por último, altera-se o regime da denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos.

É, também, revisto o regime das obras em prédios arrendados, nomeadamente o conceito de obras de remodelação ou restauro profundos, o qual passa a depender da natureza da obra, excluindo-se deste âmbito as obras isentas de controlo prévio, nomeadamente as de conservação, que são uma obrigação legal que impende sobre o senhorio e que deixam de justificar, assim, a denúncia do contrato de arrendamento.

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